6亿撬动20亿 保利系地产PE凶猛

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在第一次世界大战中成名

10月初，保利地产(600048)旗下的新宝(天津)股权投资基金管理有限公司(以下简称“新宝基金”)和上海保利金坚房地产有限公司以45亿元赢得上海徐汇区滨江地块。

事实上，保利地产基金已经运作了近两年。保利地产通过房地产基金，以6亿元的规模，带动了20亿元的投资，具有明显的杠杆效应。正是在这种诱惑下，滨江地产、金地、万通、复地等知名开发商纷纷涉足房地产基金。

根据零点二宝研究中心的数据，今年前三季度房地产基金的总规模达到21.49亿美元。从每个季度的数据来看，房地产基金有加速扩张的趋势。

对此，一家大银行江苏分行的一位人士告诉记者，目前房地产贷款的限制还没有放松，总的原则仍然是控制增长速度，逐步退出。在这种情况下，房地产基金应运而生。

除了参与土地收购，房地产基金还参与项目的债权和股权融资。上海一位房地产基金人士表示，许多存在现金流问题的项目现在可以以30%至40%的折扣价中标。

一期融资24亿元

由大开发商发起的房地产基金是近两年市场上的一支重要力量。上海一位房地产研究员表示，利用资金实现财务杠杆是开发商建立房地产pe的最重要原因。

2010年6月，保利地产作为主要发起人，成立了新宝基金，注册资本3000万元，持有40%的股份。

此后，新宝基金作为普通合伙人发起设立了新宝(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙企业)(以下简称“天津新宝”)。该基金计划筹资30亿元，当年筹资24亿元，保利出资6亿元。

2011年，新宝基金增资至1亿元，保利地产投资成本增至4000万元，持股比例为40%。今年上半年，信用保险基金总营业收入3203.55万元，净利润1327万元。

对于保利地产来说，不是房地产基金的收益，而是房地产基金带来的财务杠杆。

天津新宝成立后，销售频繁，主要与保利地产有关。2010年，天津新宝在保利地产旗下先后投资南京保利紫晶山、武汉保利中心大厦、沈阳保利香槟花园20.08亿元，其中股权投资2.95亿元，债权投资17.13亿元。

保利地产半年度报告显示，关联方向上市公司提供的资金余额新宝基金为7.58亿元，天津新宝为12.61亿元。

换句话说，保利地产共向新宝基金和天津新宝投资6.04亿元，吸引了20.19亿元的“活水”。事实上，这仍是余额，累计金额可能更大。

自去年以来，滨江地产、金地、万通和复地等知名开发商纷纷涉足房地产基金。9月底，嘉开成(000918)集团与中融信托准备联合成立基金管理公司，随后推出嘉瑞长三角优势发展基金一期，基金规模约10亿元，主要用于嘉兴湖州龙溪翡翠项目。双方预计在10月底前完成融资和投资。

收购核心商业区项目

由于房地产开发贷款没有放松的迹象，房地产基金筹集的资金规模一直在扩大。根据零点二宝研究中心的数据，2012年第三季度，8只房地产基金募集了15.78亿美元，其中嘉德资产管理公司设立的第三期资本与商业中国发展基金募集了10亿美元，也是本季度募集金额最高的基金。

如果加上今年上半年8只房地产基金筹集的5.71亿美元，今年前三季度房地产基金共筹集21.49亿美元。此外，在房地产投资交易方面，前三季度有21起案件，披露金额达到7.44亿美元。

根据上述房地产基金来源，大型房地产基金仍对该项目持谨慎态度。就地理选择而言，城市化率高的一线城市主要是商业地产；二线城市专注于住宅项目，而三线和四线城市尽量不去碰它们。

高河资本董事长苏欣早前表示，他主要在一线城市从事商业地产，并逐步扩展到二线城市的前10名或前15名地区。

“虽然关于商业地产泡沫有很多争议，但只要有足够的价格折扣，一线城市核心商业区的商业地产项目还是敢拍。”上述房地产基金表示，该基金近期也在寻找M&A在这方面的机会。

负债累累的中国企业(600675)最近以7.9亿元的价格将其中国企业大厦5至27层的相关物业出售给天津长河股权投资基金管理有限公司。据悉，该公司的法定代表人是商业地产基金高河资本董事长苏欣。

此外，在交易对手的选择上，主要是上市房地产企业或排名靠前的房地产企业。“对于现金流紧张或资不抵债的项目，通常可以协商30%至40%的价格，并控制100%的股权。”上面提到的人说。